Vollfinanzierung nur bei sicherem Einkommen und bester Bonität

Ganz ohne Erspartes wird es nichts mit dem Eigenheim

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Symbolbild

Hannover -  Von Burkhard Peters. Jetzt oder nie? Die Zinsen verharren auf einem historisch niedrigen Niveau – für junge Familien also eine gute Gelegenheit, den Traum von den eigenen vier Wänden mit günstigen Hypotheken zu verwirklichen. Nur: Nach gerade beendeter Ausbildung hat sich jungen Bauinteressenten bisher keine Gelegenheit geboten, Geld für das Haus zu sparen. Lässt sich eine Immobilie ganz ohne oder mit geringem Eigenkapital finanzieren?

Banken mahnen zur Vorsicht – bei gutem und sicherem Einkommen können junge Familien aber auch ohne dickes Sparbuch die Niedrigzinsen nutzen, um ein Haus zu bauen. Zumindest die Nebenkosten sollten Bauwillige aus eigener Tasche finanzieren können, sagt Ralf Lucht, Leiter der Interhyp-Niederlassung in Bremen. „Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen Nebenkosten an, die rund 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen: Für Notar und Grundbucheintrag werden rund 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig, die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 4,5 und 6,5 Prozent. Maklergebühren schlagen mit 3,5 bis sieben Prozent noch höher zu Buche“, ergänzt Carolin Schneider von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Selbst, wenn Kunden die Nebenkosten für die Baufinanzierung aufbringen können, rät die Schwäbisch Hall von einer Komplettfinanzierung der Immobilie ab. „Denn: Jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung. Wenig Eigenkapital bedeutet eine höhere Monatsbelastung und längere Laufzeit und damit höhere Gesamtkosten“, gibt die Schwäbisch-Hall-Sprecherin zu bedenken. Ein Sprecher der LBS Nord aus Hannover ergänzt: Eine Vollfinanzierung bedeute ein hohes Risiko für die Immobilienerwerber, sollte einmal ein Einkommen zum Beispiel durch Verlust des Arbeitsplatzes, Krankheit oder Scheidung ausfallen.

„Der Eigenkapitalanteil als Grundlage der Finanzierung sollte zwischen 20 und 30 Prozent liegen“, empfiehlt die LBS. Bei sicherem Einkommen und erstklassiger Bonität sind manche Institute aber durchaus bereit, ihren Kunden den Kaufpreis einer Immobilie komplett zu finanzieren. „Die Kunden müssten seit drei Jahren bei ihrem Arbeitgeber angestellt oder seit mindestens fünf Jahren erfolgreich selbstständig arbeiten“, sagt, Dr. Peter Haueisen, Leiter der Baufinanzierung bei der Allianz Leben. Und das Objekt müsse „ohne Ausnahme uneingeschränkt drittverwendungsfähig“ sein, wie es im Immobilienmakler-Deutsch heißt – ein Haus muss sich also im Falle eines finanziellen Engpasses schnell und ohne Aufwand wieder verkaufen lassen.

Außerdem müssen sich Kunden bei einer Vollfinanzierung auf einen Aufschlag bei den Hypothekenzinsen von 0,5 bis 0.85 Prozentpunkten einstellen – was in Anbetracht des derzeit niedrigen Niveaus aber zu verschmerzen sein mag. Dr. Ralf Götz, Chefvolkswirt der Vermögensberatung DVAG, rät jungen Familien, sich vor der Unterschrift unter einem Kaufvertrag Gedanken über die weitere Lebensplanung zu machen. Vielleicht stehen ja doch noch mal ein neuer Job oder ein Umzug bevor.

Wer sich – ob mit oder ohne Eigenkapital – für den Kauf einer Immobilien entscheidet, sollte sie nicht mit dem letzten Cent finanzieren. Schließlich gehe für Bauherren der Alltag weiter – und da kann eine unvorhergesehene Autoreparatur schnell mal das Budget durcheinanderwirbeln, gibt Schwäbisch-Hall-Sprecherin Schneider zu bedenken. Über die maximale Laufzeit eines Hypothekendarlehens sind sich alle Fachleute einig: Spätestens, wenn die Kreditnehmer in Rente gehen, sollte das Eigenheim bezahlt sein.

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