Fall aus München

BGH schwächt Mieterrechte bei Eigenbedarf

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Auf dem engen Wohnungsmarkt häufen sich die Eigenbedarfs-Kündigungen. Foto: Oliver Berg

Vermieter haben das Recht, ihre Wohnung bei Bedarf selbst zu nutzen. Der Mieter muss dann ausziehen. Was aber, wenn der Vermieter eine Sanierungsgesellschaft ist? Ein Fall aus München macht Betroffenen bei Kündigung wenig Hoffnung.

Karlsruhe (dpa) - Enttäuschendes Urteil für Wohnungsmieter: Sie müssen auch in Zukunft damit rechnen, dass ihnen die Gesellschafter einer Investorengemeinschaft mit Verweis auf Eigenbedarf die Kündigung schicken.

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte nach einer abweichenden, mieterfreundlichen Entscheidung aus München seine bisherige Rechtsprechung, die so etwas zulässt.

Das Urteil stellt Mieter sogar schlechter: Bisher wurde eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter nicht seiner Pflicht nachkam, als Ersatz eine freie Wohnung im selben Haus anzubieten. Künftig bleibt es bei der Kündigung, der Mieter hat höchstens Anspruch auf Schadenersatz, etwa für die Umzugskosten. Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil als "doppelte Ohrfeige".

In dem Fall ging es um ältere Eheleute aus München, die nach mehr als 30 Jahren ihre Mietwohnung räumen sollen. Das Haus gehört inzwischen vier Geschäftspartnern in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einer der Gesellschafter hat Eigenbedarf für seine Tochter und deren Familie angemeldet. Die Mieter halten den Kündigungsgrund für vorgeschoben. Die GbR hat das Haus in begehrter Lage am Isar-Ufer nach und nach saniert und in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Nur die 166-Quadratmeter-Wohnung des Ehepaars fehlt noch.

Das Landgericht München hatte die Räumung zuletzt verhindert und sich damit gegen den BGH gestellt. Mit der Argumentation: Eine GbR sollte keinen Eigenbedarf anmelden können - alles andere bedeute für die Mieter "ein erhöhtes, schwerer überschaubares Risiko".

Das sehen die BGH-Richter weiterhin anders. Sie verweisen auf Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften, die ebenfalls groß und unübersichtlich sein können. Trotzdem sei deren Mitgliedern die Eigenbedarfskündigung erlaubt. Außerdem begründet der Senat seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber in zwei Mietrechtsreformen eine Änderung zulasten der GbR offensichtlich nicht für nötig hielt.

Der Mieterbund forderte, eine eventuell bestehende Regelungslücke rasch zu schließen. "Mit dieser Rechtsprechung wird der Kündigungsschutz aufgeweicht, Missbrauch Tür und Tor geöffnet, und die Regelungen zu Kündigungssperrfristen werden umgangen", erklärte Bundesdirektor Lukas Siebenkotten.

Die Mieter widersetzen sich auch, weil ihnen die GbR ihrer Auffassung nach eine freie 76-Quadratmeter-Wohnung hätte anbieten müssen. Das macht die Kündigung nach der neuen BGH-Linie aber nicht unwirksam. Die Eheleute können trotzdem noch einmal auf das Landgericht hoffen. Es muss den Fall neu verhandeln, weil nicht geprüft wurde, ob an dem angeblichen Eigenbedarf der Tochter etwas dran ist oder der Auszug für die Mieter eine unzumutbare Härte wäre. (Az. VIII ZR 232/15)

BGH-Mitteilung zu dem Urteil

Urteil des Landgerichts München I vom 7. Oktober 2015

Bürgerliches Gesetzbuch zur Eigenbedarfskündigung, § 573 BGB

Früheres BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung einer GbR, 23.11.2011

Früheres BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung einer GbR, 27.06.2007

Mieterbund über die Kündigung wegen Eigenbedarf

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