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Grundsteuer 2022 berechnen: Alle Modelle der Bundesländer bei der Reform

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Von: Felix Busjaeger

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Die Grundsteuer 2022 kommt und erfordert die Mitarbeit von Eigentümern und Hausbesitzern. Je nach Bundesland kommt ein anderes Modell zum Tragen. Der Überblick.

Berlin – Die Reform der Grundsteuer 2022 ist im vollen Gange: Inzwischen haben einige Bundesländer Informationsmaterial an ihre Bürger versendet, die darüber informieren, welche Daten für die Neuberechnung der Grundsteuer von Eigentümern und Hausbesitzern bei den Finanzämtern eingereicht werden müssen. Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt und in den vergangenen Tagen mit Bekannten aus anderen Bundesländern über die neue Grundsteuer gesprochen hat, wird mitunter stutzig geworden sein: Je nach Bundesland kann ein unterschiedliches Modell angewendet werden, auf dessen Basis sich die neue Grundsteuer 2022 ergibt. Ein Überblick.

Grundsteuer 2022: Bundesmodell und Modelle der Bundesländer können voneinander abweichen

Durch ein Urteil im Jahr 2018 ist die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt worden. Bis einschließlich 31. Dezember 2024 läuft daher eine Übergangsfrist. Ab 2025 wird die Grundsteuer nach ihrer Reform dann nach der neuen Verordnung erhoben.

Für die Neuberechnung der Grundsteuer 2022 müssen Eigentümer in Deutschland in den kommenden Monaten aktiv werden. Zwar wird sich die Steuer künftig aus drei Werten (Wert des Grundbesitzes, Steuermesszahl und Hebesatz) errechnen, allerdings muss das Grundvermögen neu ermittelt werden. Für die Steuererklärung zur Grundsteuer 2022 müssen Eigentümer also vieles beachten.

Wie wird die Grundsteuer erhoben?

Was sagt die Grundsteuer-Formel aus?

Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Grundsteuer 2022: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Größte Änderungen durch die jetzige Reform gibt es für den Grundsteuerwert. Dieser steht für den Wert eines Grundstücks in Deutschland. Je nach Art und Nutzung einer Immobilie oder eines Grundstücks kann hingegen die Steuermesszahl variieren. Für Kommunen ist das wichtigste Instrument der Hebesatz. Hiermit können sie individuell die Höhe der Grundsteuer beeinflussen.

Grundsteuer: Bei Reform wird Unterschied bei der Lage gemacht

Schon kurz nachdem bekannt wurde, dass die Reform der Grundsteuer kommt, haben sich das Bundesministerium der Finanzen und nahezu alle Länder auf ein Bundesmodell verständigt. Hierbei wird künftig ein Unterschied gemacht, ob ein Haus oder eine Wohnung in einer begehrten oder in einer weniger gefragten Lage steht.

Außerdem ist es entscheidend, ob es sich bei dem Grundbesitz in Deutschland um sozialen Wohnungsbau, kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften handelt. Auch Wohnungsgenossenschaften erhalten unter bestimmten Voraussetzungen einen Abschlag auf die Steuermesszahl der neuen Grundsteuer. Derweil befürchten Experten Datenchaos bei der Neuberechnung der Grundsteuer.

Bundesmodell bei der Grundsteuer 2022: Diese Länder verzichten auf ein eigenes Modell

Das Bundesmodell für die Neuberechnung der Grundsteuer 2022 findet insgesamt in neun Bundesländern Anwendung: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bei der Bewertung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft machen die Bundesländer bei der Berechnung der Grundsteuer 2022 hingegen weniger Ausnahmen. Wie das Bundesfinanzministerium informiert, wenden alle Länder abgesehen von punktuellen Abweichungen einheitlich das Bundesmodell an.

Grundsteuer 2022: Elster ist wichtiges Tool zur Datenübermittlung

Für die Erhebung der notwendigen Daten für die neue Grundsteuer wird eine zusätzliche Steuererklärung notwendig, die Eigentümer digital an das zuständige Finanzamt übermitteln müssen. Die Plattform Elster stellt dabei das Tool der Wahl dar. Nur in gesonderten Ausnahmefällen können Alternativen zum Einsatz kommen. Wie dies im Zweifelsfall allerdings entschieden wird, ist noch offen.

Der Rat der Stadt Hann. Münden hat eine Erhöhung der Grund- und Gewerbesteuerhebesätze in der Stadt beschlossen.
Die neue Grundsteuer kommt und bringt viel Arbeit mit. Die Bundesländer können bei der Neuberechnung vom Bundesmodell abweichen. (Symbolbild) © Patrick Pleul/dpa

Die neue Grundsteuer 2022 berechnen: Übersicht über alle Modelle der Länder

Grundsteuer 2022 Bayern: Bundesland nutzt Flächenmodell bei der Berechnung

Während einige Bundesländer in Deutschland auf das Bundesmodell bei der Berechnung der Grundsteuer 2022 zurückgreifen, wählt der Freistaat Bayern einen anderen Weg: In Bayern gilt ein Flächenmodell für die Reform der Grundsteuer. Dabei berechnet sich die Steuer auf Basis der Grundstücksfläche sowie Wohn- und Nutzfläche bei bebauten Grundstücken. Hinzu kommen bei der Neuberechnung noch wertunabhängige Äquivalenzzahlen, die bei Grundstücksflächen bei 0,04 Euro pro Quadratmeter und bei Gebäuden bei 0,5 Euro pro Quadratmetern liegen.

Die Messzahl der Grundsteuer in Bayern beträgt für Grundstücke und Gebäudeflächen 100 Prozent. Bei Wohnflächen reduziert sich die Zahl auf 70 Prozent. Weitere Abschläge sind für denkmalgeschützte Gebäude vorgesehen. Wie grundsteuer.de berichtet, ist das Modell in Bayern für die neue Grundsteuer allerdings nicht unumstritten: Ein Gutachten der Grünen-Fraktion kam etwa zu dem Ergebnis, dass das bayerische Flächenmodell gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstößt und damit verfassungswidrig ist. 

Modifiziertes Bodenwertmodell bei der Grundsteuer 2022 in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg wird ebenfalls auf ein verändertes Modell bei der Berechnung der Grundsteuer 2022 gesetzt. Zum Einsatz soll ein modifiziertes Bodenwertmodell kommen. Der Grundvermögenswert soll dabei ausschließlich auf Basis des Bodenwertes errechnet werden. Außerdem wird auf einen Abschlag von 30 Prozent bei Grundstücken mit Wohnimmobilien gesetzt.

Obwohl der Landtag das Grundsteuermodell in Baden-Württemberg bereits im vergangenen Jahr beschlossen hat, wird gegen die gesonderte Regel des Bundeslands vor dem Verfassungsgerichtshof geklagt. Derweil gilt das Bodenwertmodell aus Baden-Württemberg als das einfachste in Deutschland. Für die Berechnung des Grundsteuerwertes sind nur zwei Werte entscheidend: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Anders als bei anderen Modellen spielt die Art der Bebauung keine Rolle.

Grundsteuer 2022 in Hamburg: Bundesland setzt bei Neuberechnung auf Wohnlagenmodell

Während viele Bundesländer bei der Neuberechnung der Grundsteuer 2022 auf das Bundesmodell zurückgreifen, setzt Hamburg auf das Wohnlagenmodell, das teilweise von dem Standard abweicht. Bei der Neuberechnung des Grundsteuerwertes sind insbesondere die Flächengrößen und Wohnlagen entscheidend. Ein gesetztes Ziel ist unter anderem, dass Grundstücke, die für Wohnungen genutzt werden, nach der Reform der Grundsteuer gewisse Vorteile genießen.

Wie auch in anderen Bundesländern spielt ebenfalls die Grundsteuer C eine wichtige Rolle, die für baureife Grundstücke erhoben werden soll. In solchen Fällen liegt der Hebesatz deutlich höher. So sollen unter anderem Spekulationen mit Grundstücken unattraktiver werden. Bezüglich der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wendet Hamburg das Bundesmodell an. Der Bodenwert, der bei der Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell ein wichtiger Faktor ist, spielt in Hamburg hingegen keine Rolle.

Grundsteuer 2022 in Hessen: Land geht Sonderweg mit Flächen-Faktor-Modell

Ähnlich wie das Flächenmodell in Bayern setzt auch Hessen auf ein verändertes Modell bei der Neuberechnung der Grundsteuer 2022. Das Flächen-Faktor-Modell berücksichtigt zusätzlich zum bayerischen Modell noch einen Wert für die Lage, der je nach Lagequalität die Flächenberechnung positiv oder negativ beeinflussen kann. Für die Berechnung der neuen Grundsteuer sind folgende Faktoren somit notwendig: die Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes, die Nutzung der Immobilie, den Bodenrichtwert des Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Analog zu den wertunabhängige Äquivalenzzahlen in Bayern gibt es in Hessen sogenannte Flächenzahlen. Diese betragen für ein Grundstück 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Niedersachsen nutzt Flächen-Lage-Modell: Diese Faktoren entscheiden über die Grundsteuer 2022

Anders als in Hessen kommt in Niedersachsen bei der Berechnung der Grundsteuer 2022 das Flächen-Lage-Modell zum Einsatz. Es ähnelt stark dem hessischen Model, weicht aber im Detail ab: Entscheidende Faktoren sind die Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes, die Nutzung der Immobilie, der Bodenrichtwert des Grundstücks und der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde.

Hinzu kommen sogenannte Äquivalenzzahlen, die für ein Grundstück 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter betragen. Der Faktor errechnet sich aus dem Bodenrichtwert des Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Im Saarland und in Sachsen gelten Abweichungen beim Bundesmodell: So berechnet sich die Grundsteuer 2022

Während einige Bundesländer deutlich vom Bundesmodell bei der Berechnung der Grundsteuer 2022 abweichen, kommen in Sachsen und im Saarland nur veränderte Steuermesszahlen zum Einsatz. Im Freistaat Sachsen beträgt demnach die Steuermesszahl 0,36 Promille für unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke und 0,72 Promille für Geschäftsgrundstücke betragen.

Das Saarland berechnet für unbebaute Grundstücke 0,64 Promille, für Einfamilienhäuser 0,34 Promille und für Teileigentum
0,64 Promille.

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