Kaum Leerstand im Landkreis / Kritik an Studie

Wird auf dem Land zu viel gebaut?

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In Rotenburg versucht die Stadt der hohen Nachfrage an Grundstücken mit Baugebieten wie dem Stockforthsweg gerecht zu werden. Aktuell stehen 250 Bauwillige auf der Warteliste.

Rotenburg - Von Joris Ujen. Anfang der Woche hat das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) eine Studie veröffentlicht, die besagt, dass auf dem Land zu viel gebaut werde. Zwischen 2011 und 2015 seien im Landkreis Emsland rund 1 060 Wohnungen mehr entstanden als erforderlich.

Auch im Landkreis Rotenburg sei das mit rund 200 Wohnungen der Fall. In der Kreisstadt Rotenburg gebe es laut Stadtplaner Clemens Bumann allerdings so gut wie gar keine Leerstände. Aber trifft ein Überangebot an freien Grundstücken auch auf den Landkreis zu, oder richtet sich das Angebot entsprechend dem Bedarf?

„In Rotenburg ist die Situation ziemlich entspannt“, beruhigt Bumann. „Baugründstücke sind vorhanden, die hohe Nachfrage können wir aber nicht befriedigen.“ Aktuell stehen 250 Bauwillige auf der Warteliste. Im Baugebiet Stockforthsweg 2 biete Rotenburg dieses Jahr 46 Baugrundstücke an. Kommendes Jahr sollen weitere Grundstücke im Baugebiet Brockeler Straße folgen – „entweder 35 oder 70 Plätze, das steht noch nicht fest“, so Bumann. „Wir würden uns ins eigene Fleisch schneiden, wenn wir mehr Bauland anbieten würden, als es der Markt verlangt“, so Bumann. Die Erschließung eines Baugebiets kostet der Stadt schließlich viel Geld. „Erst wenn wir über Dreiviertel davon verkaufen, kommen wir überhaupt auf die Null“, rechnet der Stadtplaner vor.

Kaum Gebrauchtimmobilien auf dem Markt

Das Angebot an Gebrauchtimmobilien halte sich dagegen sehr in Grenzen. Wenn es welche gibt, seien sie oft schnell verkauft. Hinzu komme, dass die Eigentümer häufig den Baulandpreis plus den Wert des Hauses verlangen. „Und wer kauft das dann für 300 000 Euro, wenn er zum selben Preis sein eigenes Haus bauen kann?“, fragt Bumann.

Nur wenige Kilometer entfernt in Mulmshorn sieht die Nachfrage hingegen ganz anders aus. Dort finden seit Jahren mehrere Grundstücke keine Abnehmer, obwohl der Quadratmeter inklusive Wohnungsausbau nur rund 50 Euro kostet, sagt Bumann. Rotenburg hingegen mit ihrem Krankenhaus, den Verkehrsanbindungen und einigen Firmen „wachse aus sich selbst heraus“, beschreibt er das größere Interesse an der Kreisstadt. Die Nachfrage in ländlichen Gebieten sei hingegen niedrig. Dort leben überwiegend ältere Menschen. „Irgendwann stehen diese Häuser leer. Dann bricht das in sich zusammen“, prophezeit Bumann.

Einige Leerstände im Landkreis Rotenburg liegen über dem Wert von drei Prozent, der für einen funktionierenden Wohnungsmarkt nicht überschritten werden sollte. Das besagt der Wohnraumbericht des Landesamts für Statistik Niedersachsen (LSN) von 2015. Rotenburg und Zeven liegen demnach mit 2,9 Prozent im Soll, in Visselhövede fällt die Leerstandsquote hingegen mit 5,3 Prozent recht hoch aus.

Geestequelle und Selsingen unter Drei-Prozent-Wert

Samtgemeinden wie Geestequelle (2,9 Prozent) und Selsingen (2,2) sind trotz ihrer geringen Einwohnerzahlen ebenfalls unter dem Wert. Dort wohnen allerdings auch mehr Singles in ihren eigenen vier Wänden als zur Miete. Stephan Meyer, Samtgemeindebürgermeister von Geestequelle, kritisiert die IW-Studie aufgrund ihres Bestrebens nach Zentralisierung und gegen die „Landbelebung“. Neben der Stadt Rotenburg profitieren auch Gemeinden wie Sottrum und Scheeßel von ihren guten Verkehrsanbindungen an die Großstädte. „Das lockt ein Ein- und Auspendler an“, sagt Bumann.

Eine Statistik der Bundesagentur für Arbeit von 2016 zeigt, dass viele Menschen im Landkreis in die naheliegenden Städte pendeln: rund 5 400 nach Bremen und 3 400 nach Hamburg (insgesamt 23 500 Auspendler). Das ist nicht überraschend. Laut der Erfassung reisen aber auch jeden Tag etwa 1 700 Hamburger und Bremer zur Arbeit in den Landkreis. Die vielen Einpendler (insgesamt 13 500) ziehen zudem basierend auf den Erfahrungen vom Bumann im Alter häufig nach Rotenburg. „Aber auch aus den ländlichen Gebieten, da hier auch eine gute ärztliche Versorgungslage herrscht.“

„Studie bezieht sich auf Vorhersagen von 2010“

Gebiete wie der in der IW-Studie genannte Landkreis Emsland wiederum „sind oft ab vom Schuss. Eine gefährliche Entwicklung“, meint Rotenburgs Stadtplaner, „denn irgendwann wird diesen Gebieten die Infrastruktur zum Verhängnis“. Die Wasserleitungen müssen gepflegt werden und stellten bei vielen Leerständen einen hohen Kostenfaktor dar.

„Die IW-Studie bezieht sich allerdings auf Vorhersagen von 2010. Seitdem sind viele Wohnungen gebaut worden, die vor sieben Jahren noch nicht vorhersehbar waren. „Betrachtet man Prognosen von vor zwölf Jahren für 2015, ging man von einer Einwohnerzahl von 80 Millionen aus. Tatsächlich haben wir heute 83 Millionen.“ Das seien vor allem viele Einwanderer aus Süd- und Osteuropa sowie Geflüchtete. „Kriege und die Finanzkrise konnten nicht vorhergesehen werden“, schildert Bumann die hohe Wahrscheinlichkeit von Falschprognosen bezüglich Zu- und Auswanderern in Deutschland. Wenn sich aber Trends fortschreiben, seien Statistiken jedoch für die Bauplanungen sinnvoll.

Bumann hält es aber auch nicht für abwegig, dass der Preisverfall von Grundstücken in ländlichen Gebieten irgendwann lukrativ werden könnte. „Vor allem weil die Städte immer teurer werden.“ So eine Gegenbewegung wünsche sich der Stadtplaner. Die Stadt Rotenburg und die vielen Ortschaften locken mit vergleichsweise günstigen Grundstückspreisen die Menschen aus der Stadt. „Arbeitet man in Hamburg und wohnt in Buchholz in der Nordheide, zahlt der Hausbauer 200 bis 250 Euro pro Quadratmeter, in Rotenburg nur knapp 100“, so Bumann. Das sei eine Preisfrage: „Will der Arbeitnehmer von Hamburg aus eine halbe Stunde an Zugfahrt sparen oder 50 000 Euro an Grundstückskosten?“ Daraus resultiere laut Bumann das hohe Interesse für den Landkreis.

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