Chancen für private Eigentümer

Isek Stuhr: Politik entscheidet über Topf für das Vorhaben

Auf die Dämmung kommt es an: Privatpersonen aus Stuhr können im Rahmen des ISEK auf Zuschüsse hoffen, wenn sie ihre Immobilie energetisch sanieren.
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Auf die Dämmung kommt es an: Privatpersonen aus Stuhr können im Rahmen des ISEK auf Zuschüsse hoffen, wenn sie ihre Immobilie energetisch sanieren.

Die Konzepte zur Entwicklung des Stuhrer Ortskerns nehmen Formen an. Privatbesitzer könnten unter Umständen Fördermittel erhalten, wenn sie ihre Immobilie energetisch sanieren.

Stuhr – Mehr zusammenhängende Freiflächen mit Aufenthaltsqualität, geringeres Tempo und weniger Feinstaubbelastung auf den Hauptstraßen sowie durchgängige und barrierearme Wege für Radfahrer und Fußgänger – dies sind wesentliche Sanierungsziele des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts für (ISEK) den Stuhrer Ortskern. Doch auch private Eigentümer können profitieren.

Der Bedarf ist sogar groß, wie Mitarbeiter des Bremer Büros BPW Stadtplanung in ihrer sogenannten vorbereitenden Untersuchung (VU) herausgefunden haben. Voraussetzung für Zuschüsse jedweder Art ist ein Bewilligungsbescheid für das ISEK im Frühjahr kommenden Jahres.

Die VU bildet die Beurteilungsgrundlage über die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit der Sanierung. Demnach gibt es im Zentrum Alt-Stuhrs viele Gebäude mit einem Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsbedarf. Laut Planer ist das sogar bei 85 Prozent der Immobilien der Fall. „Wir haben die einzelnen Gebäude nach Inaugenscheinnahme von außen bewertet. Eine Umfrage hat es dafür nicht gegeben“, sagt die Stadtplanerin Maja Fischer-Benzenberg auf Nachfrage der Kreiszeitung. Ausschlaggebend sei der Zustand der äußeren Gebäudehülle gewesen – also Fenster, Türen, Fassaden und Dächer. „Viele Gebäude aus den 70er- und 80er-Jahren entsprechen nicht den heutigen energetischen Anforderungen“, so Fischer-Benzenberg.

Die Zuschüsse für eine private Sanierung oder Modernisierung fließen allerdings nur als nachgeordnete Förderung. Heißt: „Man muss erst prüfen, ob nicht auch eine andere Förderung infrage kommt“, erklärt die Stadtplanerin. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) biete viel an, was das energieeffiziente Sanieren angeht. Gute Chancen für eine Städtebauförderung sieht Fischer-Benzenberg bei der historischen, ortsbildprägenden Bausubstanz wegen der deutlich höheren Sanierungskosten.

Die Möglichkeit der Förderung von privaten Gebäuden hänge maßgeblich von der Politik ab. Sollte Stuhr in die Förderung aufgenommen werden, gehe es um ein Gesamtvolumen von sechs Millionen Euro, das sich auf verschiedene Maßnahmen verteile. Wie groß ist da der Topf für die Privaten? „Da ist die Politik gefragt.“

Für Eigentümer habe die steuerrechtliche Abschreibung einen großen Reiz, so Fischer-Benzenberg. Wer zum Beispiel jährlich 50 000 Euro verdient, einen Steuersatz von 25 Prozent hat und in die Sanierung seiner vermieteten Immobilie 100 000 Euro investiert, darf sich dank der Sonderabschreibung über eine auf zwölf Jahre verteilte Steuerersparnis von 25 000 Euro freuen. Nutzt er oder sie die Immobilie selbst, beträgt die Ersparnis bei derselben Ausgangslage auf zehn Jahre verteilt insgesamt 22 500 Euro. Den steuerlichen Vorteil können alle Eigentümer geltend machen, deren Grundstücke oder Immobilien im Sanierungsgebiet liegen. Voraussetzung ist eine Vereinbarung zwischen ihnen und der Gemeinde.

Auch ein Ladenumbau sei zuschussfähig, etwa die Umwandlung von Gastronomie in einen Friseursalon. „Hier muss nachgewiesen werden, dass man sich vergeblich um solvente Nutzer bemüht hat und keine andere Förderung, zum Beispiel Unternehmens- und Existenzförderung, greift“, erklärt Fischer-Benzenberg. Grundsätzlich bestehe diese Möglichkeit. Für den Ortskern Stuhr mit aktuell wenig Leerstand sei das „eher nicht das Hauptthema“.

Im Gegenzug kann die Sanierung Investitionen verhindern. Eine Tankstelle im Bereich Stuhrer Mühle etwa wäre nicht genehmigungsfähig, da sie dem Ziel „Aufwertung südlicher Ortskerneingang“ widersprechen würde. Eine bauliche Entwicklung rund um das Rathaus würde möglicherweise die Zusammenlegung von Flächen für die Allgemeinheit blockieren.

Nach Abschluss der Sanierung wird laut BPW geprüft, ob eine sanierungsbedingte Wertsteigerung von Grundstücken eingetreten ist. Wenn ja, sind die Eigentümer zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen an die Kommune verpflichtet. Vorteil laut Stadtplaner: Ausgleichsbeträge sind in der Regel niedriger als Ausbau- und Erschließungsbeiträge. Und sie sind steuerlich absetzbar.

Im gesamten Sanierungsgebiet hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht. Das Gesetz bietet sogar die Möglichkeit einer Enteignung, falls dies notwendig ist, um Sanierungsziele zu erreichen. Doch diesen Schritt würden die Planungen nicht vorsehen, betont BPW. Es gehe im Wesentlichen um „die Aufwertung von öffentlichen Räumen sowie Neuordnungen auf öffentlichen Grundstücken, beziehungsweise in Absprache mit Privaten“. Die Gemeinde habe Gespräche mit einzelnen Eigentümern geführt. „Eine Zwangsenteignung würde nicht zu einer positiven Entwicklung beitragen. Da würde immer etwas Negatives mitschwingen“, sagt Maja Fischer-Benzenberg. Sie spricht von einer „behutsamen Stadtentwicklung“ in Alt-Stuhr.

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