BGH billigt Berliner Verordnung zu Mieterhöhungen

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Laut Berliner Verordnung darf die Monatsmiete in einem laufenden Mietvertrag innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Der BGH billigte nun den Erlass. Foto: Lukas Schulze

Es gibt einfach Orte, da sind Wohnungen sehr begehrt. Berlin zum Beispiel. Damit die Mieten dort nicht so rasant steigen, hat die Stadt eine Verordnung erlassen. Das hat sich der BGH mal angeschaut.

Karlsruhe (dpa) - Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Schutz der Mieter vor zu schnell steigenden Mieten in begehrten Wohnlagen gestärkt. Die Richter billigten eine Berliner Verordnung, mit der 2013 mögliche Mieterhöhungen in bereits bestehenden Mietverhältnissen in der gesamten Stadt begrenzt worden sind.

Der Berliner Senat habe beim Erlass keine Fehler gemacht, hieß es. Insbesondere billigte das Gericht, dass die sogenannte Kappungsgrenze nicht nur in einigen angespannten Bezirken, sondern im gesamten Stadtgebiet gesenkt worden war (Az.: VIII ZR 217/14).

Den Richtern lag der Streit zwischen einem Berliner Vermieter und einem Mieter wegen Preiserhöhungen vor. Der Vermieter wollte die Miete für eine Wohnung im Stadtteil Berlin-Wedding um 45 Euro oder 20 Prozent monatlich erhöhen. Sein Mieter wollte aber nur einen Teil davon zahlen. 

Er berief sich auf eine Verordnung des Berliner Senats zur Kappungsgrenze von 2013. Danach darf die Monatsmiete in einem laufenden Mietverhältnis in der Hauptstadt innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Insgesamt haben elf Bundesländer die Kappungsgrenze gesenkt. Diese liegt normalerweise bei 20 Prozent.

Der BGH gab dem Mieter jetzt recht. Der Vermieter könne nicht mehr als jene vorgeschriebenen 15 Prozent Mieterhöhung verlangen, hieß es. Denn die Verordnung sei rechtmäßig. Gemeinde und Städte hätten einen weiten "wohnungsmarkt-und sozialpolitischen" Spielraum bei der Beurteilung und Einschätzung zu der Frage ob und in welchem Gebiet die Kappungsgrenze gesenkt werden müsse. Diesen Freiraum habe der Berliner Senat nicht überschritten.

Die Richter sahen auch keine Anzeichen dafür, dass eine Beschränkung auf wenige Bezirke der Stadt mit angespannter Wohnungslage sachgerechter gewesen wäre. Mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung wäre ein Anstieg der Mieten nicht so effektiv zu stoppen.

Der Berliner Senat begrüßte das Urteil: "Das ist ein sehr guter Tag für die rund 1,5 Millionen Mieterinnen und Mieter in Berlin", sagte Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD).

Auch der Deutsche Mieterbund (DMB)bewertete die Entscheidung positiv: "Sie bestätigt und stärkt den Bundes- und Landesgesetzgeber und schafft Rechtssicherheit im Mieterhöhungsrecht", sagte Lukas Siebenkotten vom DMB.

"Was juristisch richtig ist, muss aber nicht unbedingt auch vernünftig sein", sagte dagegen Axel Gedaschko vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Bei der Beurteilung eines angespannten Wohnungsmarktes sollte man genauer hinschauen und nicht einfach die ganze Stadt heranziehen. Auch der Vermieterverband Haus & Grund beurteilte den Karlsruher Richterspruch kritisch.

Wie sind Mieterhöhungen geregelt?

Vermieter dürfen die Miete für ihre Wohnungen nicht unbegrenzterhöhen. Bundesweit gelten sogenannte Kappungsgrenzen. Das heißt inder Regel, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20Prozent steigen dürfen.

Ist das so was wie die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nur bei neuen Verträgen. Die Kappungsgrenzeum die es hier ging, muss bei laufenden Mietverhältnissen beachtetwerden.

Sind die Kappungsgrenzen überall gleich?

Nein. In einigen Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarktliegen sie nicht bei 20, sondern bei 15 Prozent. Das dürfen dieLänder seit 2013 selber festlegen. Bislang haben das elf Bundesländerfür ausgewählte Städte genutzt. Die niedrigere Kappungsgrenze giltunter anderem in Berlin, Hamburg und München. Im Saarland,Niedersachen, Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommerngilt dagegen nach wie vor eine flächendeckende20-Prozent-Kappungsgrenze.

Hat das BGH-Urteil Auswirkungen auf andere Bundesländer?

Das selbst nach Ansicht des Vermieterverbandes Haus & Grund der Fall,der von der Entscheidung gar nicht begeistert ist. Nach diesem Urteilhätten alle Landesverordnungsgeber einen sehr weitenBeurteilungsspielraum, sagt die Juristin von Haus & Grund, Inka-MarieStorm. Einige Länder seien mit dem Instrument aber behutsamumgegangen, im Gegensatz zum Land Berlin. "Nun sind wohl die Toreoffen". Der Verband fordert daher den Bundesgesetzgeber auf, dieKommunen in Sachen Kappungsgrenze stärker an die Kandare zu nehmen.

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