Bauen nach Plan - Was die Behörden vorgeben können

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Wer wissen möchte, welche Vorgaben beim Hausbau zu beachten sind, kann den Bebauungsplan bei der örtlichen Verwaltung, wie hier im Fachbereich Stadtplanung des Bezirksamts Mitte von Berlin, einsehen. Foto: Franziska Gabbert

Berlin (dpa/tmn) - Es sollte das Traumhaus werden - aber nach dem Grundstückskauf stellte sich heraus, der Grundriss, die Dachform oder gar die Farbe ist nicht erlaubt in diesem Wohnviertel. Bauherren informieren sich besser vorher über gesetzliche Vorgaben.

Gelbes Dach und am besten ein kleines Türmchen an der Seite - so sehen Häuser in Deutschland nicht aus. Denn es gibt Vorgaben der Gemeinden, wie gebaut werden darf. Sogar wie groß das Traumhaus sein darf, steht darin. Ludger Weidemüller vom Bauherren-Schutzbund betont daher: "Ehe man Luftschlösser baut, sollte man einiges beachten." Schon vor dem Grundstückskauf muss man sich überlegen, was man dorthin bauen möchte.

Einen Bebauungsplan gebe es mittlerweile für fast jedes Neubaugebiet. "Auf dem Bebauungsplan finden sich Vorgaben etwa zu den Baugrenzen", erläutert Wolfgang Szubin vom Verband Wohneigentum. "Also, wie weit und wie groß darf ich bauen, wie viel Abstand muss ich zur Straße halten? Wie hoch oder tief darf ich bauen? Welches Dach darf ich draufsetzen? Darf ich ein Türmchen bauen, oder darf ich nur ein Satteldach planen?" Aber auch wo das Haus auf dem Grundstück platziert oder an welcher Seite ein Car-Port angebaut werden darf, kann in dem Regelwerk stehen.

"Es gibt Bebauungspläne, die sehr detailliert sind - etwa in sehr hübschen Städten, die nicht den Katalog aller deutschen Fertigbaufirmen abbilden wollen", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Sie könnten dann festlegen, dass es Reetdächer oder Butzenscheiben gibt. Andere Kommunen geben vor, dass möglichst Passivhäuser oder Plus-Energie-Häuser entstehen sollen.

Auskünfte über solche Vorgaben erteilt die zuständige Stadtplanung. "Hier kann man die Bebauungspläne einsehen, und es gibt in der Regel eine kostenlose Bauberatung", sagt Weidemüller. "Die ist öffentlich, und jeder kann sich dort beraten lassen." Immer mehr Kommunen stellten ihre Bebauungspläne auch im Internet zur Verfügung.

Daneben ist die Gestaltungssatzung wichtig. "Da steht zum Beispiel, welche Neigung das Dach haben sollte, welche Firsthöhe und welche Traufhöhe zulässig sind", erklärt Szubin. "Auch Farben und Gestaltung können dort geregelt werden. Etwa, ob Bauherren nur Ziegelsteine verwenden dürfen oder verputzte Fassaden gewünscht sind."

Gibt es keinen Bebauungsplan, dann gilt der Paragraf 34 des Baugesetzbuches. "Der sieht vor, dass sich Ihr Neubau an die Umgebung anpassen soll", sagt Weidemüller. Da gebe es einen gewissen Spielraum, doch sollte man auch nicht einfach drauflos planen, rät Reinhold-Postina. "Hier lohnt es sich, eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen und zu schauen, ob die Wünsche machbar sind, damit es hinterher keinen riesigen Ärger gibt."

Doch nicht nur in Neubaugebieten oder in Innenstädten muss der Bauherr mit Vorgaben der Kommune rechnen, sondern auch beim Kauf einer Immobilie. Kommunen fertigen für ältere Viertel immer häufiger Bebauungspläne an. Für die Gebäude dort gilt grundsätzlich Bestandsschutz, wenn sie vorher genehmigt wurden, erläutert Reinhold-Postina. Wer aber ein Haus abreißen lässt und ein neues errichten will, müsse sich an die aktuell geltenden Vorgaben halten.

"Vielleicht ist jetzt ein Bebauungsplan zu beachten, der vorsieht, dass die Ausrichtung des neuen Hauses ganz anders sein muss als bei dem alten oder dass Abstandsflächen zum Nachbarn nicht mehr stimmen", sagt die Bauexpertin. Dann könne es etwa sein, dass das neue Haus schmaler werden muss. "Da bietet es sich vielleicht an, das alte Haus nicht abzureißen, sondern zu entkernen und innen umzubauen."

Paragraph 34 Baugesetzbuch

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