Immobilien: Fläche ist nicht gleich Fläche

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Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche sind nicht das Gleiche und so sind für Bauherrn, Käufer oder Mieter unterschiedliche Flächenbezeichnungen relevant. Foto: Jens Schierenbeck

Nutzfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Und meist darf das Haus auch nicht genauso groß werden wie das Grundstück. Wer eine Immobilie mietet, kauft oder baut, hat mit unterschiedlichen Bezeichnungen für die Fläche zu tun. Wer sie kennt, kann besser planen.

Berlin (dpa/tmn) – Flächenangaben bei Immobilien helfen bei der Planung. Sie liefern aber auch Hinweise zu Kosten wie Miete, Rendite und Baupreisen. Ein Überblick, welche wesentlichen Unterschiede es zwischen den Flächenbezeichnungen gibt.

Wohnfläche: "Sie umfasst alle Räume, die zu einer bestimmten Wohnung gehören, einschließlich Wintergärten, Balkonen, Dachgärten und Terrassen", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Im Schnitt stehen jedem Bundesbürger rund 47 Quadratmeter zur Verfügung (Stand: 2015). Die Wohnfläche ist vor allem bei Mietverhältnissen entscheidend. Denn meistens werden danach die Betriebskosten verteilt. In Kombination mit dem Quadratmeterpreis bildet die Wohnfläche außerdem die Basis für eine Mieterhöhung.

Üblicherweise ist die Wohnfläche kleiner als beispielsweise die in Bauplänen angegebene Grundfläche. Denn die Wohnfläche berechnet sich nach anderen rechtlichen Vorgaben: Entweder greift die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die II. Berechnungsverordnung - diese gilt nur für Mietverträge, die bis Ende 2003 abgeschlossen wurden. Beide Bestimmungen sind auf preisgebundene Wohnungen zugeschnitten. Im Streitfall kann man sie aber auch auf frei-finanzierte Wohnungen anwenden.

Die WoFlV legt fest, dass alle Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern komplett als Wohnfläche zählen. Außerdem bestimmt die Verordnung, dass Räume zwischen einem und weniger als zwei Metern Höhe nur zur Hälfte angerechnet werden. Das gilt nicht für Raumteile unter einem Meter – in der Konsequenz, dass man für solche Flächen üblicherweise keine Miete zahlt. Darüber hinaus schreibt die WoFlV vor, dass man Balkon- und Terrassenflächen nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte, berücksichtigen darf.

Auch Bauherren können sich bei der Berechnung der Wohnfläche an der WoFlV orientieren. Zusätzlich sollten sie die jeweilige Landesbauordnung beachten. Diese gibt nach Angaben des Verbands Privater Bauherren (VPB) Auskunft über erlaubte Abweichungen, etwa bei der anrechenbaren Raumhöhe.

Mietfläche: Der Begriff steht vor allem in Gewerbemietverträgen. Falls er auf Wohnungen angewendet wird, entspricht er nach Angaben von Ropertz in etwa der Wohnfläche.

Nutz- oder Nutzungsfläche: Diese Begriffe stammen aus der Norm DIN 277, die man zur Ermittlung von Grundflächen von Bauwerken anwenden kann. Zur Nutzungsfläche zählen alle Flächen, die der Zweckbestimmung eines Bauwerks dienen. "Bei Wohngebäuden wäre dies die Wohnfläche", erläutert Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Aber auch die Lagerfläche von Kellerräumen kann als Nutzungsfläche gelten. Voraussetzung: Das ist im Mietvertrag vereinbart und der Mieter darf sie demnach nutzen. Andere Beispiele sind die gemeinschaftlich genutzte Waschküche, Trocken- und Abstellraum, Speicher oder Fahrradkeller. Nach der WohnFlV sind das Zubehörräume. Diese dienen wie Heizungsraum, Treppenhaus oder Hausflur der Infrastruktur des Hauses.

Grundsätzlich spiele die DIN 277 kaum eine Rolle im Mietwohnungsalltag, erklärt Sabine Georgi von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Denn sie sei nicht vergleichbar mit dem Verständnis, was Wohnfläche ist.

Grundflächenzahl: Wer ein Haus plant, erkennt an dieser Kennzahl, wie viel Fläche des Grundstücks er bebauen darf. Die Angabe steht im Bebauungsplan der jeweiligen Kommune. Ist die Grundflächenzahl mit 0,3 angegeben, heißt das: Man darf höchstens 30 Prozent der Grundstücksfläche überbauen, erläutert Eva Reinhold-Postina vom VPB. Demzufolge ergibt sich bei einem 500 Quadratmeter großen Bauplatz und einer Grundflächenzahl von 0,3 eine bebaubare Fläche von 150 Quadratmetern. Auf diesem Platz muss der Bauherr das geplante Haus unterbringen sowie die Garage, Terrasse, Schwimmbad und eventuelle Wege. Je nach Kommune sind Ausnahmen möglich.

Für Grundstücksverkäufer ist die Kennzahl interessant, wenn es um den Preis geht, den sie für ihre Immobilie erzielen können. Als Faustregel gilt: Je höher sie ist, desto mehr Geld ist drin.

Geschossflächenzahl:Sie ist wie die Grundflächenzahl eine zentrale Kenngröße für Bauherren. Sie gibt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Geschossfläche an. Die Angabe steht im Bebauungsplan.

Ein Rechenbeispiel zeigt: Bei einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück und einer Geschossflächenzahl von 0,8 ist eine Geschossfläche von 800 Quadratmeter zulässig. Diese Fläche verteilt der Bauherr auf Vollgeschosse. Das bedeutet: Der Keller zählt meist nicht mit. Wie viele Vollgeschosse das Eigenheim haben darf, ist an römischen Ziffern im Bebauungsplan erkennbar: III bedeutet in der Regel, der Bauherr soll die zulässigen 800 Quadratmeter auf drei Etagen verteilen.

Von den beiden Kennzahlen - Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl - können Bauherren ableiten, ob es ein Bungalow oder ein kompaktes Würfelhaus wird, erläutert Reinhold-Postina. Ein Würfelhaus braucht weniger Grundfläche, kommt also mit kleinerem Grundstück aus, bietet aber meist die gleiche Wohnfläche wie ein weitläufiger Bungalow.

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